Осторожно, перепланировка! Как не купить проблемную квартиру

Выбирая квартиру, учитывайте: если продавец не узаконил перепланировку, проблемы будут у вас, а не у него. Эксперт рассказал об опасных признаках и полезных действиях, которые не дадут купить кота в мешке.

Перепланировка квартиры — отличный способ настроить площадь под свои потребности. Иногда перепланировка буквально напрашивается: решения от застройщика очевидно неудобны и требуют коррекции. Но любые, даже минимальные изменения надо узаконить: получить на них разрешение и проинформировать соответствующие службы о проведённых работах. Если этого не сделать, будут неприятности.

А что, если вы только собираетесь покупать квартиру — вдруг продавец ранее провёл в ней перепланировку, но не получал на это разрешения? Тогда проблемы будут не у него, а у вас — как у нового собственника. Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков рассказал, как определить, была ли в квартире перепланировка и законна ли она.

«Незаконная перепланировка встречается на вторичном рынке. При покупке новостройки таких рисков нет. Чем раньше построен дом, тем выше вероятность, что в квартире что-то меняли. Ваша задача — выяснить, что именно и узаконено ли это».

Сергей Вишняковюрист, управляющий агентства недвижимости «Вишня»

Чем опасна незаконная перепланировка

Если перепланировка была и она не узаконена, могут быть следующие сценарии:

1. Когда о перепланировке станет известно надзорным органам (например, им сообщат соседи), вас обяжут вернуть всё в исходный вид — это время и деньги. Особенно обидно, если квартира покупалась из-за хорошего и дорогого ремонта, который придётся переделывать. Альтернатива — узаконить уже выполненные работы, но это возможно далеко не всегда. Таким образом, перепланировку делал продавец, а исправлять его ошибки придётся вам и за свой счёт.
2. При перепланировке выше вероятность, что что-то пойдёт не так с инженерными коммуникациями: прорвёт трубу или где-нибудь что-нибудь замкнёт. Таким образом, выше риски, что вам придётся нести за это ответственность. Известен случай, когда семья без согласования перенесла газовое оборудование и при взрыве газа снесло полподъезда — теперь семья должна выплатить ущерб всем пострадавшим соседям.
3. Могут возникнуть сложности, если вы и сами решите впоследствии продать эту квартиру.

«Ещё недавно банки не одобряли ипотеку, если в квартире проведена незаконная перепланировка. Этот факт выяснялся при выезде оценщика. Сейчас это требование упразднили, но мы не знаем, что будет через несколько лет — вдруг вернут его или введут новые подобные правила? Тогда вам будет очень сложно продать свою недвижимость», — объясняет эксперт.

Как выяснить, была ли в квартире перепланировка

• Самый очевидный путь — спросить у продавца напрямую. Если продавец ответит, что переделка действительно была, требуйте документы, подтверждающие согласование и регистрацию перепланировки.
• Также можно попросить продавца заказать не обычную выписку из ЕГРН (она всё равно потребуется при сделке), а выписку об объекте недвижимости с планом — там будет схема планировки квартиры. Правда, из такой выписки можно узнать только об очень заметных изменениях — например, если продавец объединил кухню с гостиной. Чтобы узнать обо всех остальных, требуйте техпаспорт или поэтажный план из БТИ, подсказывает эксперт. Справку из БТИ можно заказать в электронном виде через сайт организации или через МФЦ. Сделать это должен собственник, посторонним людям такие справки не дают.
• Узнайте серию дома и посмотрите, совпадают ли стандартные планировки в этой серии с тем, что вы видите в квартире. Информация о серии дома может быть в объявлении о продаже квартиры — той, которую вы смотрите, или другой в том же доме. Ещё вариант — найти в интернете фото такого же дома — можно определить на глаз или сфотографировать дом и загрузить в Яндекс.Картинки. Используйте также специализированные базы данных — например, «Дома Москвы», «Служба перепланировок», «МинЖКХ». Информация может быть и в выписке из ЕГРН, документах из БТИ, договоре купли-продажи или долевого участия (ДДУ).

«Чем старше дом, тем выше вероятность, что он построен по типовому серийному проекту. Чем он свежее, тем больше шансов, что проект был индивидуальным. В любом случае, попробовать стоит», — советует Сергей Вишняков.

• Если квартира очень нравится, но при этом вызывает большие сомнения с точки зрения перепланировки, а продавец не признаётся, есть последний способ вывести его на чистую воду — попросите вызвать техника-инженера из БТИ. Не факт, что продавец согласится, однако, если ему нечего скрывать и он уверен, что с квартирой всё в порядке и хочет её вам продать, есть шанс, что он согласится на процедуру. Оплачивает это мероприятие обычно тот, кому это нужно (покупатель), в Москве, к примеру, оно стоит 13 тысяч рублей, если площадь квартиры менее 100 кв. м.

Признаки проведённой перепланировки

При осмотре квартиры обратите внимание на некоторые детали, которые могут свидетельствовать о перепланировке:

1. Зайдите в санузел и постучите по стенам. Если между ванной и туалетом стоит гипсокартонная перегородка (пустотелый, «коробочный» звук), а не капитальная стена (глухой звук), — это верный признак перепланировки. Так часто разделяли санузел.
2. Рассмотрите межкомнатные двери. Если дверной проём нестандартно широкий (например, 1,5 м) или его верхняя часть находится почти под потолком, скорее всего, здесь был перенос стены. Стандартные проёмы редко бывают такими.
3. В панельных домах в несущей стене между кухней и комнатой часто находится бетонная балка (ригель). Если видите, что часть стены под ней «вырезана» и сделан широкий арочный проем — это признак, что затронута несущая стена (а делать этого нельзя).
4. Изучите стыки стен с потолком и полом. Если видно, что материалы разные, это может свидетельствовать, что стену снесли и построили другую.
5. Сравните с соседней квартирой. Но в этом случае надо точно знать, что соседи не проводили перепланировок.
6. Есть стандартно трудносогласуемые перепланировки: объединение жилой комнаты с кухней, в которой установлена газовая плита, объединение балкона/лоджии с внутренними помещениями и выносом на балкон батареи. Если видите такое в интересующей вас квартире — это однозначно повод насторожиться и запросить дополнительные документы.

Видео по теме от RUTUBE