В августе на рынке вторичной недвижимости наметились новые тренды. На рынке усиливается разделение сегментов. В одних предложение сокращается, а в других намечается застой. Что будет с ценами в разных сегментах жилья с 1 сентября?
Что изменилось на рынке недвижимости к августу 2026 года.
По данным «Яндекс Недвижимости», по итогам июля медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в России составила 143 тыс. рублей, а медианная стоимость квартиры в экспозиции — 7 млн рублей.
Спрос на вторичное жильё остаётся устойчивым. В том числе рынок поддерживает часть покупателей, которые переключились с новостроек после изменения льготных ипотечных программ. Дополнительным фактором становится продолжение цикла снижения ключевой ставки и постепенное уменьшение доходности вкладов.
— Наиболее доступные квартиры пользуются повышенным спросом и быстрее уходят из экспозиции. В результате их доля в предложении сокращается, а медианная стоимость оставшихся объектов увеличивается даже при почти неизменном общем объёме предложения. Это структурный эффект — он не сигнализирует о подорожании всех квартир. С начала года объём предложения изменился незначительно, а медианная стоимость квадратного метра выросла примерно на 3,7%. Одновременно продавцы стали реже снижать цену — медианный размер скидок на вторичном рынке сократился, — рассказал руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Сейчас наиболее востребованы самые экономичные варианты. Соответственно, предложение активнее сокращается в районах, где обычно предлагается сравнительно дешёвое жильё, — таких как Северное Бутово, Ново-Переделкино или Восточный. Но квартир там, как правило, не так уж много, а качественных ещё меньше. Пример — Молжаниновский район, в котором с начала года число лотов значительно увеличилось в процентном выражении, фактически это всего плюс 10 штук. Значит, здесь выбирать покупателям было особо не из чего. Предложение в малопрестижных локациях часто ограничено потому, что бюджетная недвижимость в большинстве не подходит для инвестиций — она почти не дорожает, и в основном квартиры продаются для покупки альтернативного жилья. Так охарактеризовал обстановку на рынке руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
По его словам, статусные районы Москвы являются инвестиционно привлекательными — недвижимость в них устойчива к инфляции, имеет высокий арендный потенциал и стабильный покупательский спрос. Цены там растут за счёт перехода на вторичный рынок дорогих новостроек. Например, в Даниловском и Покровском-Стрешневе активно строятся новые ЖК и проводятся масштабные проекты редевелопмента промзон. Экспозиция регулярно пополняется, а поскольку сроки реализации в дорогих сегментах довольно длительные, квартиры накапливаются в базах.
— Рынок вторичной недвижимости летом 2026 года находится на этапе «охлаждения» и структуризации перед следующим сезоном. Длительный период высокой ключевой ставки ЦБ РФ и завершение массовой льготной ипотеки (с 2024 года) продолжает существенно влиять на недвижимость. Таким образом, рынок «продавца» окончательно перешёл в рынок «покупателя с живыми деньгами». Важным фактором остаётся конкуренция между девелоперскими проектами и «вторичкой», где ценовой разрыв в 25−35% в пользу готового жилья, — рассказала директор по маркетингу, эксперт по стратегическому позиционированию в сфере недвижимости Анастасия Милованова.
Как будет меняться рынок вторичной недвижимости осенью.
Осенью спрос на вторичном рынке Москвы продолжит расти, но без особых скачков. Ожидаемый прирост до конца года — 5−10%. Причины ускорения — большая разница между ценой «вторички» и новостроек, снижение ипотечных ставок, ограниченный выбор квартир в Московском регионе и общая нестабильная экономическая ситуация. Такой прогноз сделала руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» «ИНКОМ-Недвижимости» Наталия Борзенкова.
Предложение, по её словам, останется дефицитным. Заметного расширения экспозиции не ожидается. Напротив, наиболее вероятный сценарий — её дальнейшее плавное сокращение или стагнация на низком уровне. На массовом рынке потенциальные продавцы квартир, у которых нет необходимости срочной продажи или проведения альтернативной сделки, в большинстве не знают, куда вложить полученные деньги.
— Рынок всё сильнее будет разделяться на ликвидный и не очень. Количество залоговых объектов с просроченными платежами продолжит увеличиваться, — добавила Наталия Борзенкова.
Сколько будут стоить квартиры на вторичном рынке с 1 сентября 2026 года.
Существенного роста цен на вторичном рынке не предвидится. Но рынок будет переходить к более активной фазе после сезона отпусков. Поэтому повышение цен будет умеренным, не более 1,5−2% в месяц. Такой прогноз сделала руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
— Быстрее всего с рынка уходят качественные квартиры свежей «вторички» или в недавно сданных проектах. На них цены растут быстрее, что поддерживает общий уровень цен на вторичном рынке, — добавила Елена Чегодаева.
Наталия Борзенкова считает, что, скорее всего, на массовом вторичном рынке до конца года будет умеренное повышение средней стоимости в пределах 5−7% на фоне дефицита и вымывания самых дешёвых вариантов.
В сентябре, вероятнее всего, текущие тенденции сохранятся. Существенных изменений на вторичном рынке пока не ожидается, а цены, скорее всего, продолжат меняться постепенно. Одним из основных факторов останутся решения Банка России по ключевой ставке. Если её снижение продолжится, это может поддержать спрос. При сохранении высокой стоимости заёмного финансирования рынок, скорее всего, останется на текущем уровне активности. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.
— Динамика при этом будет различаться по сегментам. Более ликвидные квартиры — в востребованных районах, современных домах, с удобными планировками и хорошей транспортной доступностью — имеют предпосылки для умеренного роста цены. Менее востребованные объекты, прежде всего в старом жилом фонде, скорее покажут стабильность или небольшое снижение, — добавил Евгений Белокуров.
Екатерина Милованова отметила, что с 1 сентября рынок входит в фазу осенней активизации с выходом на традиционное предновогоднее настроение в декабре. Номинальный рост цен экспозиции до конца года составит в среднем +3−5%, но реальные продажи будут проходить с дисконтом до 5% без учёта внезапных экономических или социальных факторов. Качественный комфорт- и премиум-сегмент сохранят устойчивый спрос, зафиксировав статус недвижимости в качестве одного из главных финансовых активов в 2026 году.
— С 1 сентября прогнозируется традиционный рост деловой активности, который, впрочем, не приведёт к скачкообразному росту стоимости. Общий ценовой индекс вторичного жилья в сентябре продемонстрирует умеренно стабильную динамику с небольшим приростом в пределах околоинфляционных значений (0,5−1%), без резких колебаний. Покупательский спрос останется избирательным, а средний размер дисконта при торге, летом достигавший 5−7%, начнёт постепенно сокращаться на наиболее ликвидных объектах, — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
По его словам, в разрезе сегментов ценовая картина будет неоднородной. Самую высокую устойчивость и потенциал к небольшому росту цен продемонстрирует малогабаритный масс-маркет — одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса.
— Отдельное внимание привлекает сегмент «новой вторички» — домов, сданных за последние несколько лет, с готовой современной отделкой. В условиях высокой стоимости строительных материалов и ремонта покупатели всё чаще выбирают варианты «заезжай и живи», предпочитая их покупке жилья без отделки. В сентябре цены на готовые новые квартиры сохранят стабильность, опережая по темпам вымывания предложения старший жилой фонд, — добавил Максим Лазовский.
В то же время, по его словам, наибольшему давлению подвергнется сегмент многокомнатных квартир, а также устаревший жилой фонд (советские панельные и кирпичные дома с нерациональными планировками и давним ремонтом). В силу высокой итоговой стоимости и крупных расходов на последующую реконструкцию такие объекты имеют максимальные сроки экспозиции.
— Продавцы крупногабаритного и морально устаревшего жилья в сентябре будут вынуждены закладывать в финансовую модель существенный торг, чтобы привлечь реального покупателя, из-за чего средняя фактическая цена реальных сделок в этом сегменте может незначительно снизиться, — добавил Максим Лазовский.